Was Bauherren
wissen wollen.

In vielen Fällen beginnen Bauherren mit der Annahme, dass ihr Vorhaben genehmigungsfrei oder unkompliziert ist.

In der Praxis entstehen die meisten Probleme durch falsche Einschätzungen zu Abstandsflächen, Außenbereich oder Nutzungsänderungen.

Eine frühzeitige fachliche Einschätzung hilft, diese Fehler zu vermeiden – und kostet deutlich weniger als eine spätere Korrektur.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, da es stark von Lage, Bebauungsplan und konkreter Nutzung abhängt.

Typische Risiken bestehen bei:

– Außenbereich (§35 BauGB)

– Garagen und Nebengebäuden

– Nutzungsänderungen

– Abstandsflächen

Im Erstgespräch wird genau das geprüft – auf Basis Ihrer konkreten Situation.

Im Erstgespräch erhalten Sie eine klare Einschätzung zu:

– Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens

– Risiken und offenen Punkten

– notwendigen nächsten Schritten

– strategischem Vorgehen gegenüber dem Bauamt

Ziel ist nicht ein Verkaufsgespräch, sondern eine belastbare fachliche Grundlage für Ihre Entscheidung.

Das Gespräch dauert 2 Stunden und kostet 247 €. Kommt innerhalb von 12 Monaten ein Planungsauftrag zustande, wird dieser Betrag vollständig auf das Architektenhonorar angerechnet.

Ja.

Wenn Sie anschließend ein Projekt beauftragen, wird das Honorar des Erstgesprächs vollständig auf die weitere Planung angerechnet.

Das Erstgespräch ist damit keine Gebühr, sondern eine Leistung mit konkretem Ergebnis – und bei Beauftragung ohne Zusatzkosten.

Die Kosten hängen stark vom Vorhaben ab.

Typischer Rahmen für die Leistungsphasen 1–4 (Vorentwurf bis Genehmigungsplanung):

| Bausumme | Honorar LPH 1–4 |

|---|---|

| ca. 150.000 € | ca. 6.000 € |

| ca. 200.000 € | ca. 8.000 € |

| ca. 250.000 € | ca. 9.500 € |

| ca. 300.000 € | ca. 11.000 € |

Hinzu kommen die Bauwerkskosten selbst. Im Erstgespräch erhalten Sie eine erste realistische Einschätzung für Ihr konkretes Vorhaben.

Grundsätzlich ja – in Brandenburg besteht keine generelle Architektenpflicht für alle Vorhaben.

In der Praxis scheitern viele Vorhaben jedoch an formalen Anforderungen, unklaren Planungsgrundlagen oder fehlenden Nachweisen.

Das führt häufig zu Nachforderungen, Verzögerungen oder einer Ablehnung. Eine sorgfältige Vorbereitung durch einen Fachmann ist der zuverlässigste Schutz dagegen.

Das hängt von der Vorbereitung ab.

Wenn die Grundlagen klar sind – Grundstück, Bebaubarkeit, Entwurf – kann die Genehmigungsplanung in 4–8 Wochen erstellt und eingereicht werden.

Verzögerungen entstehen meist durch ungeklärte Punkte vor der Einreichung: fehlende Grundstücksunterlagen, offene Fragen zur Bebaubarkeit oder nachträgliche Planungsänderungen.

Bei den Hausprototypen ist der Entwurf bereits fertig – das verkürzt die Vorbereitungszeit erheblich.

Nein.

Das Bauamt prüft ausschließlich, ob die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Es hat kein Interesse daran, Vorhaben zu verhindern.

Probleme entstehen meist durch unklare oder unvollständige Unterlagen – nicht durch eine ablehnende Haltung der Behörde.

Ein vollständiger, gut begründeter Antrag ist der direkteste Weg zur Genehmigung.

Online-Portale koordinieren Netzwerk-Architekten – der Planer wechselt je nach Verfügbarkeit, die Verantwortung bleibt unklar.

Typische Probleme bei Netzwerk-Portalen:

– Der Architekt, der Ihren Entwurf macht, ist nicht der, der den Bauantrag einreicht

– Bei Rückfragen vom Bauamt wechselt der Ansprechpartner

– Die Haftung ist auf das Portal verteilt, nicht auf eine Person

– Individuelle Anpassungen sind schwierig, weil der Planer Ihr Grundstück nicht kennt

Bei mir unterschreibt ein einziger Architekt den Bauantrag: ich. Mit persönlicher Haftung, Kammermitgliedschaft (Brandenburgische Architektenkammer) und direktem Kontakt zu den Bauämtern in Kyritz, Wusterhausen und Neuruppin.

Wenn Sie anrufen, antworte ich. Nicht ein Call-Center, nicht ein Projektkoordinator.

Mein Schwerpunkt liegt in Brandenburg – insbesondere in den Landkreisen Prignitz, Ostprignitz-Ruppin und Havelland. Hier kenne ich die Bauämter, die regionalen Besonderheiten und die handwerklichen Netzwerke.

Ich bin auch tätig in:

– Berlin (insbesondere Randgebiete)

– Mecklenburg-Vorpommern (Grenzregion)

– Sachsen-Anhalt (Altmark, Elbe-Havel)

Für Projekte außerhalb dieser Region bitte ich um Rücksprache – je nach Vorhaben ist eine Zusammenarbeit möglich, erfordert aber zusätzliche Abstimmung mit den örtlichen Behörden.

Ja. Ich plane und berate nach DIN 18040 – sowohl für Neubauten als auch für Umbauten im Bestand.

Barrierefreiheit betrifft nicht nur Rollstuhlfahrer. Stufenlose Zugänge, breitere Türen (mind. 90 cm), bodengleiche Duschen und ausreichende Bewegungsflächen erhöhen den Wohnkomfort für alle Altersgruppen.

Typische Maßnahmen:

– Stufenloser Zugang zum Gebäude (max. 2 cm Schwelle)

– Türbreiten mind. 90 cm (Rollstuhlgerecht: 100 cm)

– Bewegungsflächen 150 × 150 cm in Bad und Flur

– Bodengleiche Dusche mit rutschhemmender Oberfläche

– Unterfahrbare Waschtische und Küchenarbeitsplatten

In Brandenburg gibt es Fördermittel der ILB und KfW (Programm 455-B) für barrierefreie Umbauten – bis zu 6.250 € Zuschuss pro Wohneinheit.

Bei den Hausprototypen kann Barrierefreiheit als Option in die Grundrissplanung integriert werden.

Das Architektenhonorar richtet sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und beträgt je nach Leistungsumfang und Bausumme typischerweise 10–15 % der Baukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 350.000 € Bausumme und vollständiger Beauftragung (LPH 1–9) wären das ca. 35.000–50.000 €.

Der Schwerpunkt von andreas schulz architekt liegt auf LPH 1–4 (Baugenehmigungsplanung). Das Honorar für LPH 1–4 liegt bei einer typischen Bausumme von 250.000–350.000 € nach HOAI Zone III bei ca. 9.000–12.000 €. Bei Prototypen reduziert sich das Honorar spürbar, da die Entwurfsarbeit bereits geleistet ist.

Der Wert liegt in der unabhängigen Interessenvertretung: Ein Architekt plant ausschließlich für Sie – ohne versteckte Margen aus Bauleistungen. Studien des Bundeswirtschaftsministeriums zeigen, dass Architektenhäuser unter dem Strich nicht teurer sind als Katalog- oder Fertighäuser – bei deutlich mehr Individualität und Qualitätssicherung.

Bei den Hausprototypen von andreas schulz architekt ist das Honorar aufgrund der Prototyp-Basis deutlich reduziert. Die genaue Höhe klären wir im ersten Gespräch.

Nein – nicht unter dem Strich. Fertighausanbieter weisen das Architektenhonorar nicht separat aus, es ist in der Marge des Unternehmens enthalten. Sie zahlen also immer für Planung – die Frage ist nur, ob jemand ausschließlich in Ihrem Interesse plant oder auch im Interesse des Bauunternehmens.

Hinzu kommt: Fertighäuser werden nach Katalog gebaut. Anpassungen an Ihr Grundstück, Ihre Familie und Ihre Wünsche kosten Aufpreis – und sind oft nur begrenzt möglich. Ein Architekt plant von Anfang an für Sie.

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist eine Bundesverordnung, die Honorarrahmen für Planungsleistungen definiert. Nach einem EuGH-Urteil von 2019 sind die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze nicht mehr zwingend – Honorare sind seitdem frei verhandelbar.

Das ändert aber nichts am Wert der Leistung: Die HOAI bleibt Grundlage und Orientierung. Wie Barbara Ettinger-Brinckmann, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer 2013–2021, es formuliert hat: „Planungsleistungen gehören ausschließlich in die Hände entsprechend ausgebildeter Fachleute. Planung ist ihr Geld wert."

Bei andreas schulz architekt wird das Honorar transparent und fair auf Basis der HOAI vereinbart – mit klarer Leistungsbeschreibung vorab.

Neben den reinen Baukosten und dem Grundstückspreis fallen erhebliche Nebenkosten an. Eine realistische Kalkulation:

Grundstücksnebenkosten (ca. 12 % des Kaufpreises):

– Grunderwerbsteuer Brandenburg: 6,5 %

– Notar und Grundbuch: ca. 2 %

– Makler (falls beteiligt): ca. 3,57 %

Baunebenkosten (ca. 15–20 % der Bausumme):

– Architektenhonorar (LPH 1–4): ca. 8.000–15.000 €

– Statik und Brandschutz: ca. 3.000–6.000 €

– Bodengutachten: ca. 800–1.500 €

– Vermessung: ca. 2.000–4.000 €

– Baustelleneinrichtung: ca. 3.000–8.000 €

– Hausanschlüsse (Strom, Wasser, Abwasser): ca. 8.000–15.000 €

– Außenanlagen: ca. 10.000–30.000 €

– Versicherungen: ca. 500–1.200 €

– Baugenehmigungsgebühren: ca. 500–2.500 €

Faustregel: Planen Sie 30–35 % zusätzlich zum reinen Hauspreis für Grundstücksnebenkosten und Baunebenkosten ein.

Ein Bodengutachten (Baugrundgutachten) kostet in Brandenburg ca. 800–1.500 € und ist dringend empfohlen – auch wenn es nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben ist.

Das Gutachten klärt:

– Tragfähigkeit des Bodens (entscheidend für die Gründung/Fundament)

– Grundwasserstand (relevant für Keller und Abdichtung)

– Bodenklasse (beeinflusst die Erdarbeitskosten erheblich)

– Versickerungsfähigkeit (für die Regenwasserentsorgung)

– Altlasten und Kontaminationen

Warum es sich lohnt: Ohne Bodengutachten kann der Statiker keine sichere Gründung berechnen. Überraschungen beim Aushub (Fels, Grundwasser, weicher Boden) können 10.000–50.000 € Mehrkosten verursachen.

Meine Empfehlung: Lassen Sie das Bodengutachten vor dem Grundstückskauf erstellen – oder machen Sie den Kauf davon abhängig.

Baukostensteigerungen sind eines der größten Risiken beim Hausbau. So minimieren Sie das Risiko:

1. Festpreisvereinbarung: Vereinbaren Sie mit dem Bauunternehmen einen Festpreis mit definierter Geltungsdauer (mindestens 6 Monate, besser 12). Bei den Hausprototypen ist das Standard.

2. Vollständige Planung vor Baubeginn: Die meisten Kostensteigerungen entstehen durch Planungsänderungen während der Bauphase. Je vollständiger die Planung, desto weniger Nachträge.

3. Puffer einplanen: Kalkulieren Sie 10–15 % Kostenreserve für Unvorhergesehenes. Das ist kein Pessimismus, sondern professionelle Planung.

4. Sonderwünsche frühzeitig festlegen: Jede Änderung nach Vertragsschluss kostet überproportional mehr als die gleiche Leistung in der Ursprungsplanung.

5. Unabhängige Kostenkontrolle: Ein Architekt, der nicht am Bauunternehmen beteiligt ist, prüft Nachträge und Rechnungen in Ihrem Interesse.

Bei den Prototypen-Projekten sind die Baukosten durch den Festpreis gesichert. Das Architektenhonorar wird vorab transparent vereinbart.

Die HOAI kennt 9 Leistungsphasen (LPH 1–9). Für die meisten privaten Bauvorhaben sind nicht alle notwendig. Typische Kombinationen:

– Nur Baugenehmigung (LPH 1–4): Vorentwurf, Entwurf, Genehmigungsplanung und Einreichung. Sinnvoll, wenn Sie selbst einen Generalunternehmer beauftragen und die Bauleitung übernehmen wollen.

– Bis Ausführungsplanung (LPH 1–5): Zusätzlich detaillierte Werkpläne für die Ausführung. Empfohlen bei komplexen Grundrissen oder Sonderkonstruktionen.

– Vollständige Beauftragung (LPH 1–9): Inkl. Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung. Maximale Kostensicherheit und Qualitätskontrolle auf der Baustelle.

Der Schwerpunkt von andreas schulz architekt liegt auf LPH 1–4 (Baugenehmigungsplanung). Welche Phasen für Sie sinnvoll sind, klären wir im ersten Gespräch.

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt in Brandenburg 3 Monate nach vollständiger Einreichung (§ 63 BbgBO). In der Praxis liegt die tatsächliche Dauer je nach Bauamt und Vollständigkeit der Unterlagen bei 3–6 Monaten, in Einzelfällen auch länger.

Wichtig: Die Uhr läuft erst ab vollständiger Einreichung. Unvollständige Anträge werden zurückgestellt oder führen zu Nachforderungen, die den Prozess um Monate verzögern. Eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen ist daher entscheidend.

Für Vorhaben nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder in Außenbereichen (§ 35 BauGB) können zusätzliche Abstimmungen mit der Gemeinde oder dem Landkreis erforderlich sein.

Ja. Andreas schulz architekt bietet Leistungsphasen modular an. Die häufigste Einzelbeauftragung ist LPH 1–4 (Vorentwurf bis Genehmigungsplanung inkl. Einreichung beim Bauamt).

Das ist sinnvoll, wenn Sie:

– einen Generalunternehmer oder Bauträger haben, der die Ausführung übernimmt,

– selbst als Bauherr die Bauleitung koordinieren möchten,

– oder ein Fertighaus kaufen und nur die Baugenehmigung benötigen.

Für die Bauleitung (LPH 8) gibt es gesonderte Konditionen. Sprechen Sie uns an.

Ein typisches Projekt mit andreas schulz architekt verläuft in diesen Schritten:

1. Erstgespräch (247 €, 2 Std. – wird bei Beauftragung vollständig auf das Honorar angerechnet): Grundstück, Budget, Vorstellungen klären. Prototyp auswählen oder individuelle Lösung besprechen.

2. Vorentwurf (LPH 1–2): Erste Entwurfspläne, Grundrisse, Ansichten. Sie sehen, was möglich ist.

3. Entwurfsplanung (LPH 3) bei individuellen Entwürfen: 4–12 Wochen

4. Genehmigungsplanung (LPH 4): Vollständige Bauantragsunterlagen werden erstellt und beim Landkreis eingereicht. Bearbeitungszeit in Brandenburg: ca. 8–12 Wochen wenn keine Nachforderungen vorliegen.

5. Ausführungsplanung (LPH 5, optional): Detailpläne für den Bau, Werkpläne, Ausschreibungsunterlagen.

6. Bauphase (LPH 6–9, optional): Ausschreibung, Vergabe, Bauleitung und Abnahme.

Bei den Prototypen ist der Entwurf bereits fertig – das spart Zeit und Kosten. Die Baugenehmigung kann oft innerhalb von 3–4 Monaten nach Beauftragung eingereicht werden.

Gesamtdauer von Erstgespräch bis Einzug: typisch 12–18 Monate.

Beim Hausbau gelten gesetzliche Gewährleistungsfristen:

– Bauunternehmer: 5 Jahre Gewährleistung nach Übergabe (BGB §634a)

– Architekt: 5 Jahre Gewährleistung für Planungsmängel

Was das bedeutet: Treten innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung Mängel auf, die auf Baufehler oder Planungsfehler zurückzuführen sind, müssen Bauunternehmer bzw. Architekt auf eigene Kosten nachbessern.

Meine Empfehlung für Bauherren:

– Alle Mängel schriftlich dokumentieren und dem Unternehmer schriftlich anzeigen

– Keine Schlusszahlung leisten, solange Mängel nicht beseitigt sind

– Bauabnahme sorgfältig durchführen – idealerweise mit einem Sachverständigen

– Einbehalt von 5 % der Bausumme als Sicherheit bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist

Bei Bauleitung durch mich (LPH 8) überwache ich die Ausführung und dokumentiere den Baufortschritt – das minimiert das Risiko von Mängeln erheblich.

Die Bauabnahme ist der wichtigste Moment im gesamten Bauprozess – mit Ihrer Unterschrift beginnt die Gewährleistungsfrist und die Beweislast kehrt sich um.

Vor der Abnahme sollten Sie prüfen:

– Sind alle vertraglich vereinbarten Leistungen vollständig erbracht?

– Gibt es sichtbare Mängel (Risse, Unebenheiten, fehlende Teile)?

– Funktionieren alle technischen Anlagen (Heizung, Elektro, Sanitär)?

– Stimmen die Maße mit der Planung überein?

Wichtig: Halten Sie jeden Mangel schriftlich im Abnahmeprotokoll fest. Was nicht protokolliert wird, gilt als akzeptiert. Sie haben das Recht, die Abnahme bei wesentlichen Mängeln zu verweigern.

Die Gewährleistungsfrist beträgt nach BGB 5 Jahre ab Abnahme, nach VOB/B 4 Jahre. In dieser Zeit muss der Bauunternehmer Mängel auf eigene Kosten beseitigen.

Drei Versicherungen sind unverzichtbar:

1. Bauherrenhaftpflicht (ca. 100–250 €): Deckt Schäden, die Dritten durch die Baustelle entstehen – z. B. wenn ein Passant durch herabfallende Teile verletzt wird. Als Bauherr haften Sie persönlich.

2. Bauleistungsversicherung (ca. 200–500 €): Schützt den Rohbau gegen Sturm, Hochwasser, Vandalismus und Diebstahl während der Bauphase.

3. Feuerrohbauversicherung (meist kostenlos über die spätere Wohngebäudeversicherung): Deckt Brandschäden am Rohbau.

Zusätzlich empfehle ich:

– Bauhelfer-Unfallversicherung (ca. 50–150 €): Pflicht, wenn Freunde oder Familie auf der Baustelle helfen. Meldung bei der BG BAU erforderlich.

– Baufertigstellungsversicherung: Schützt gegen Insolvenz des Bauunternehmens – besonders wichtig bei GU-Verträgen.

Die Gesamtkosten liegen bei 500–1.200 € für die Bauzeit.

Eigenleistung kann die Baukosten senken – aber die Einsparung wird oft überschätzt. Realistische Werte:

– Malerarbeiten: 2.000–5.000 € Ersparnis, gut machbar

– Bodenbeläge verlegen: 3.000–8.000 € Ersparnis, mittlerer Schwierigkeitsgrad

– Garten- und Außenanlagen: 5.000–15.000 € Ersparnis, zeitintensiv

– Trockenbau (Rigips): 3.000–6.000 € Ersparnis, erfordert Übung

Nicht empfehlenswert als Eigenleistung:

– Elektroinstallation (Abnahme durch Fachbetrieb erforderlich)

– Sanitär und Heizung (Gewährleistung und Versicherung)

– Dacharbeiten (Absturzgefahr, Gewährleistung)

Wichtig: Banken rechnen Eigenleistung als Eigenkapitalersatz an – aber nur bis maximal 15 % der Bausumme und nur bei nachgewiesener Qualifikation.

Meine Empfehlung: Planen Sie Eigenleistung konservativ. 10.000–20.000 € Ersparnis sind realistisch, 50.000 € sind es selten.

Das hängt davon ab, wie viel Eigenverantwortung Sie übernehmen wollen:

Generalunternehmer (GU):

– Ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein Festpreis

– Weniger Koordinationsaufwand für Sie

– Dafür: Aufschlag von 10–20 % auf die Handwerkerleistungen

– Weniger Einfluss auf Handwerkerauswahl und Materialqualität

Architekt + Einzelvergabe:

– Sie beauftragen jeden Handwerker direkt

– Volle Kontrolle über Qualität, Kosten und Termine

– Dafür: Mehr Koordinationsaufwand (den der Architekt in LPH 6–8 übernehmen kann)

– Oft 10–15 % günstiger als GU-Lösung

Architekt + Bauunternehmen (Prototypen-Modell):

– Zwei Verträge: Architektenvertrag (HOAI) + Bauvertrag (Festpreis)

– Unabhängige Qualitätskontrolle durch den Architekten

– Festpreissicherheit durch das Bauunternehmen

Bei den Hausprototypen arbeite ich mit dem dritten Modell: Sie haben einen Architekten, der in Ihrem Interesse plant, und ein Bauunternehmen, das zu einem festen Preis baut.

Beim Ausbauhaus erhalten Sie den Rohbau mit Dach, Fenstern und Außentüren – den Innenausbau übernehmen Sie selbst oder vergeben ihn einzeln.

Ausbauhaus (ab ca. 1.900 €/m²):

– Rohbau, Dach, Fenster, Außentüren

– Haustechnik-Grundinstallation (Leerrohre, Anschlüsse)

– Innenausbau in Eigenregie oder Einzelvergabe

– Ersparnis: 25–40 % gegenüber schlüsselfertig

– Zeitaufwand: 3–12 Monate zusätzlich für den Innenausbau

Schlüsselfertig (ab ca. 2.850 €/m²):

– Bezugsfertiges Gebäude inkl. Innenausbau

– Böden, Wände, Bäder, Küche (je nach Vertrag)

– Heizung, Elektro, Sanitär komplett

– Einzug nach Fertigstellung möglich

Wichtig: „Schlüsselfertig" ist kein geschützter Begriff. Prüfen Sie genau, was im Vertrag enthalten ist – Außenanlagen, Küche und Malerarbeiten sind oft nicht inbegriffen.

Die angezeigten Preise sind reine Bauwerkskosten – also die Kosten für das Gebäude selbst, ohne Grundstück und ohne Architektenhonorar.

– Ausbauhaus (ab ca. 1.900 €/m²): Rohbau, Dach, Fenster, Außentüren, Haustechnik-Grundinstallation. Innenausbau (Böden, Wände, Küche, Bäder) übernehmen Sie selbst oder beauftragen Handwerker direkt.

– Schlüsselfertig (ab ca. 2.850 €/m²): Vollständiges Gebäude bezugsfertig inkl. Innenausbau, Sanitär, Heizung, Elektro.

Das Architektenhonorar nach HOAI wird separat vereinbart. Aufgrund der Prototyp-Basis ist es deutlich geringer als bei einem vollständigen Neuentwurf. Die genaue Höhe hängt von der gewählten Leistungsphase und dem Grundstück ab.

Ja – aber nur bedingt. Wünschen Sie eine individuelle Planung? Dann sind die Prototypen die Ausgangspunkte, keine starren Katalogprodukte. Typische Anpassungen:

– Grundrissänderungen (Zimmeraufteilung, Raumgrößen)

– Fassadenmaterial und Farbe

– Dachform oder Neigung

– Ausrichtung und Erschließung nach Grundstück

– Barrierefreiheit oder Erweiterungsmöglichkeiten

Größere Abweichungen vom Prototyp können den Preis, die Bauzeit und auch die Genehmigungszeit beeinflussen. Was möglich ist und was es kostet, klären wir in einem ersten Gespräch.

Das Honorar richtet sich nach der HOAI und der beauftragten Leistungsphase. Als Orientierung für ein Einfamilienhaus mit Prototyp-Basis:

Die Honorarhöhe hängt von den anrechenbaren Kosten ab. Typische Werte nach HOAI (Honorarzone III):

LPH 1–4 (Baugenehmigungsplanung)

| Bausumme | Honorar LPH 1–4 |

|---|---|

| ca. 150.000 € | ca. 6.000 € |

| ca. 200.000 € | ca. 8.000 € |

| ca. 250.000 € | ca. 9.500 € |

| ca. 300.000 € | ca. 11.000 € |

| ca. 400.000 € | ca. 14.000 € |

| ca. 500.000 € | ca. 17.000 € |

LPH 1–5 (+ Ausführungsplanung)

| Bausumme | Honorar LPH 1–5 |

|---|---|

| ca. 150.000 € | ca. 11.000 € |

| ca. 200.000 € | ca. 14.000 € |

| ca. 250.000 € | ca. 17.000 € |

| ca. 300.000 € | ca. 21.000 € |

| ca. 400.000 € | ca. 27.000 € |

| ca. 500.000 € | ca. 33.000 € |

LPH 1–9 (Vollbeauftragung inkl. Bauleitung)

| Bausumme | Honorar LPH 1–9 |

|---|---|

| ca. 150.000 € | ca. 22.000 € |

| ca. 200.000 € | ca. 28.000 € |

| ca. 250.000 € | ca. 35.000 € |

| ca. 300.000 € | ca. 45.000 € |

| ca. 400.000 € | ca. 57.000 € |

| ca. 500.000 € | ca. 70.000 € |

Da die Prototypen bereits fertig entwickelt sind, entfällt ein erheblicher Teil des Planungsaufwands. Das reduziert das Honorar spürbar gegenüber einem vollständigen Neuentwurf.

Alle Zahlen sind Richtwerte. Ein verbindliches Angebot erhalten Sie nach dem ersten Gespräch.

Container- und Modulbau kann eine sinnvolle Alternative sein – besonders bei kleinen Grundstücken, Nachverdichtung oder wenn schnelle Fertigstellung wichtig ist.

Vorteile:

– Kurze Bauzeit: oft unter 3 Monate vor Ort (Fertigung im Werk parallel zur Gründung)

– Wetterunabhängige Fertigung

– Kalkulierbare Kosten durch industrielle Produktion

– Gute Energieeffizienz möglich (KfW 40)

Nachteile:

– Eingeschränkte Grundrissflexibilität (Modulraster)

– Höhere Transportkosten (Schwertransport)

– Nicht jeder Bebauungsplan lässt Containerbauweise zu

– Wiederverkaufswert kann niedriger sein als bei Massivbau

Kosten: Ab ca. 2.200 €/m² schlüsselfertig – vergleichbar mit konventionellem Massivbau.

Ich habe Erfahrung mit Container-Modulsystemen (z. B. Projekt Triglitz 2024) und berate Sie gern, ob diese Bauweise für Ihr Vorhaben geeignet ist.

Ja. Alle Hausprototypen erfüllen mindestens den gesetzlichen Mindeststandard (KfW 55). Auf Wunsch können sie auf KfW 40 oder KfW 40 Plus aufgerüstet werden.

Der Aufpreis für KfW 40 gegenüber dem Standardentwurf liegt typischerweise bei:

– Verbesserte Dämmung (Wand, Dach, Bodenplatte): ca. 5.000–10.000 €

– Dreifachverglasung (falls nicht bereits Standard): ca. 2.000–4.000 €

– Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung: ca. 5.000–8.000 €

– Wärmepumpe (in den meisten Prototypen bereits vorgesehen): inklusive

Gesamt-Aufpreis KfW 40: ca. 15.000–25.000 €

Dem steht ein zinsgünstiger KfW-Kredit bis 150.000 € gegenüber (Programm 297/298 Klimafreundlicher Neubau). Die Amortisation über niedrigere Energiekosten liegt bei ca. 8–12 Jahren.

Die genauen Mehrkosten und die Wirtschaftlichkeit besprechen wir im Erstgespräch – bezogen auf Ihren konkreten Prototyp.

Nein. Das erste Telefongespräch ist kostenlos und unverbindlich. Es dauert in der Regel 5 Minuten.

In diesem Gespräch klären wir:

– Was Sie planen und was Sie sich vorstellen

– Ob und wie ich Ihnen helfen kann

– Welche Leistungsphasen für Ihr Vorhaben sinnvoll sind

– Eine erste Einschätzung zu Kosten und Zeitplan

Sie gehen keinerlei Verpflichtung ein. Erst wenn Sie einen schriftlichen Auftrag erteilen, beginnt die bezahlte Leistung.

Effektiver ist natürlich: Senden Sie mir eine Mailanfrage mit Ihren Eckdaten – oder buchen Sie das BauStarterKit und sind vorab gleich umfassend informiert. Die Checkliste gibt es selbstverständlich kostenlos.

Das kostenpflichtige 2-stündige Erstgespräch (247 €) ist ein separates Angebot und wird bei Beauftragung vollständig auf das Honorar angerechnet. Wenn Sie das BauStarterKit vorab buchen, erhalten Sie das 2-stündige Erstgespräch (247 €) als kostenlosen Bonus.

Meine Empfehlung: Unterschreiben Sie den Kreditvertrag nicht zu früh. Idealerweise erst wenn Sie die Baugenehmigung haben.

Warum? Bis zur Baugenehmigung kann sich noch vieles ändern – Grundstücksprobleme, Auflagen der Baubehörde, Planungsänderungen. Wer den Kredit zu früh unterschreibt, zahlt Bereitstellungszinsen (ca. 0,25 % pro Monat) auf Geld, das noch gar nicht abgerufen wird.

Typischer sicherer Ablauf:

1. Finanzierungszusage einholen (nicht unterschreiben) – damit Sie wissen, was die Bank mitmacht

2. Baugenehmigung abwarten

3. Kreditvertrag unterschreiben – jetzt mit klarer Grundlage

4. Baustart und Abruf in Raten nach Baufortschritt

Ein guter Finanzierungsberater erklärt Ihnen die Bereitstellungsfristen und hilft, den Zeitplan zu optimieren.

Banken empfehlen in der Regel mindestens 20–30 % Eigenkapital bezogen auf das Gesamtprojekt (Grundstück + Bau + Nebenkosten). Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen und desto geringer das Risiko.

Typischer Ablauf der Baufinanzierung:

1. Eigenkapital und Gesamtbudget ermitteln (unser Budgetrechner hilft dabei)

2. Finanzierungsberatung – idealerweise bei mehreren Banken oder einem unabhängigen Finanzierungsberater

3. Finanzierungszusage einholen – vor Beauftragung des Architekten

4. Baugenehmigung und Ausführungsplanung – erst dann wird die Finanzierung abgerufen

5. Auszahlung in Raten entsprechend Baufortschritt

Wichtig: Bereitstellungszinsen (ca. 0,25 % pro Monat) fallen an, wenn der Kredit bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen wird. Planen Sie diese in Ihrem Budget ein.

Ich empfehle, die Finanzierung vor dem ersten Architektengespräch grundsätzlich zu klären – damit wir realistisch planen können.

Grundstückspreise in Brandenburg variieren stark: In Kyritz und dem Prignitz-Ruppiner Land liegen sie oft bei 20–60 €/m², in der Berliner Umgebung (Falkensee, Neuruppin) bei 80–200 €/m² und mehr.

Die Kaufnebenkosten in Brandenburg betragen:

– Grunderwerbsteuer: 6,5 % des Kaufpreises (einer der höchsten Sätze in Deutschland)

– Notarkosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises

– Grundbuchgebühren: ca. 0,5 % des Kaufpreises

– Gesamt: ca. 8,5 % Kaufnebenkosten

Bei einem Grundstück für 80.000 € kommen also ca. 6.800 € Nebenkosten hinzu.

Was ich für Sie prüfen kann:

– Bebaubarkeit nach BauGB (besonders wichtig bei §34-Lagen im Außenbereich)

– Erschließungszustand (Strom, Wasser, Abwasser vorhanden?)

– Baugrenzen, GRZ, GFZ aus dem Bebauungsplan

– Bodenbeschaffenheit und Grundwasserstand

Eine erste Grundstücksbeurteilung ist Bestandteil des Erstgesprächs (247 €, wird bei Beauftragung angerechnet).

Grundsätzlich erwarten Banken 20–30 % Eigenkapital. Eine 100-%-Finanzierung ist möglich, aber an strenge Bedingungen geknüpft: sehr gute Bonität, sicheres Einkommen und ein niedriger Beleihungswert.

Realistischer ist es, zumindest die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 % des Grundstückspreises) aus Eigenmitteln zu decken. In Brandenburg bedeutet das:

– Grunderwerbsteuer: 6,5 %

– Notar und Grundbuch: ca. 2 %

– Makler (falls beteiligt): ca. 3,57 %

Förderprogramme der ILB Brandenburg oder KfW können die Eigenkapitallücke teilweise schließen – insbesondere bei energieeffizientem Bauen (KfW 40) mit zinsgünstigen Krediten bis 150.000 €.

Meine Empfehlung: Klären Sie die Finanzierung vor dem Grundstückskauf. Im Erstgespräch besprechen wir den realistischen Kostenrahmen für Ihr Vorhaben.

Vor dem Kauf sollten Sie fünf Dinge prüfen:

1. Bebaubarkeit: Gibt es einen Bebauungsplan (B-Plan) – oder gilt §34 BauGB? Im Außenbereich (§35) ist Wohnbebauung nur in Ausnahmefällen möglich.

2. Baugrund: Ein Bodengutachten (ca. 800–1.500 €) klärt Tragfähigkeit, Grundwasserstand und mögliche Altlasten. Ohne Bodengutachten kann die Statik nicht berechnet werden.

3. Erschließung: Ist das Grundstück erschlossen (Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Telekommunikation)? Fehlende Erschließung kann 10.000–50.000 € zusätzlich kosten.

4. Baulasten und Grundbuch: Gibt es eingetragene Baulasten (z. B. Leitungsrechte, Wegerechte)? Das Baulastenverzeichnis ist beim Bauamt einsehbar – nicht im Grundbuch.

5. Altlasten: Besonders bei ehemaligen Gewerbe- oder Industrieflächen können Altlasten im Boden vorliegen. Das Altlastenkataster ist beim Landkreis einsehbar.

Meine Empfehlung: Lassen Sie die Bebaubarkeit vor dem Kauf von einem Architekten prüfen. Eine Bauvoranfrage kostet 100–500 € und schafft Rechtssicherheit.

Die Grundstückspreise in Brandenburg variieren stark nach Region:

– Berliner Speckgürtel (Potsdam, Falkensee, Bernau): 150–400 €/m² – teilweise teurer als in vielen westdeutschen Städten

– Mittelstädte (Neuruppin, Brandenburg/Havel, Eberswalde): 40–120 €/m²

– Prignitz, Uckermark, Elbe-Elster: 10–40 €/m² – hier finden Sie noch große Grundstücke zu erschwinglichen Preisen

Für ein Einfamilienhaus rechnen Sie mit 600–1.000 m² Grundstücksfläche. In der Prignitz bedeutet das: 6.000–40.000 € für das Grundstück. Im Speckgürtel: 90.000–400.000 €.

Wichtig: Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten von ca. 12 % (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar 2 %, ggf. Makler 3,57 %). Und: Ein günstiges Grundstück nützt nichts, wenn es nicht bebaubar ist.

Es gibt mehrere Förderprogramme, die für Bauvorhaben in Brandenburg relevant sind:

Für Neubau:

– KfW 261 („Wohnkreditprogramm“): Zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Neubauten (EH 40, EH 55). Bis zu 150.000 € Darlehen pro Wohneinheit.

– KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): Zusätzliche Förderung für besonders klimafreundliche Gebäude.

Für Sanierung:

– KfW 261 (Sanierung): Darlehen und Tilgungszuschüsse für energetische Sanierung auf Effizienzhaus-Niveau.

– BAFA-Einzelmaßnahmen: Zuschüsse für Wärmepumpen, Solarthermie, Dämmung (15–35 % der Kosten).

– ILB Brandenburg („Wohnraumförderung“): Zinsgünstige Darlehen des Landes Brandenburg, besonders für Familien.

Wichtig: Fördermittel müssen vor Baubeginn beantragt werden. Ein Energieberater muss die Antragstellung begleiten.

Ich unterstütze Sie bei der Auswahl geeigneter Programme und der Vorbereitung der Antragsunterlagen. Zertifizierung in Vorbereitung – für laufende Projekte empfehle ich geprüfte Energieberater aus meinem Netzwerk.

Ja – bei Verkauf, Vermietung oder Neubau ist ein Energieausweis Pflicht (§80 GEG).

Beim Neubau wird ein Bedarfsausweis erstellt, der den rechnerischen Energiebedarf des Gebäudes ausweist. Bei Bestandsgebäuden mit mehr als 4 Wohneinheiten reicht ein Verbrauchsausweis; bei weniger als 5 Wohneinheiten und Baujahr vor 1977 ist ebenfalls ein Bedarfsausweis erforderlich.

Die Kosten liegen zwischen 300 € und 800 € je nach Gebäudetyp und Aufwand.

Zertifizierung in Vorbereitung – für laufende Projekte empfehle ich geprüfte Energieberater aus meinem Netzwerk.

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Neue Heizungen in Neubauten müssen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Gasheizungen sind im Neubau damit faktisch nicht mehr möglich.

Die häufigsten Optionen:

– Luft-Wasser-Wärmepumpe: Standard im Neubau. Investition ca. 15.000–25.000 €, niedrige Betriebskosten (ca. 800–1.200 €/Jahr). Funktioniert am besten mit Fußbodenheizung und guter Dämmung.

– Erdwärmepumpe (Sole-Wasser): Höhere Investition (25.000–40.000 €), aber noch niedrigere Betriebskosten. Lohnt sich bei größeren Gebäuden oder wenn Erdbohrungen möglich sind.

– Pelletheizung: Investition ca. 20.000–30.000 €. Sinnvoll bei Bestandsgebäuden mit hohem Wärmebedarf, wo eine Wärmepumpe nicht effizient arbeiten kann. Benötigt Lagerraum für Pellets.

Meine Empfehlung: Für die meisten Neubauten in Brandenburg ist die Luft-Wasser-Wärmepumpe die wirtschaftlichste Lösung. Die Wahl hängt aber vom Grundstück, der Gebäudehülle und Ihrem Budget ab.

Ein KfW-Effizienzhaus ist ein Gebäude, das einen definierten Energiestandard unterschreitet. Je niedriger die Zahl, desto besser die Energieeffizienz:

– KfW 55: 55 % des Energiebedarfs eines Referenzgebäudes. Seit 2022 gesetzlicher Mindeststandard für Neubauten – keine zusätzliche Förderung mehr.

– KfW 40: 40 % des Referenzbedarfs. Förderfähig über KfW-Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € pro Wohneinheit.

– KfW 40 Plus: Zusätzlich mit Photovoltaik, Batteriespeicher und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

Der Aufpreis für KfW 40 gegenüber dem gesetzlichen Mindeststandard liegt bei ca. 15.000–30.000 € für ein Einfamilienhaus. Dem stehen zinsgünstige Kredite und langfristig niedrigere Energiekosten gegenüber.

Bei den Hausprototypen kann der KfW-40-Standard als Option gewählt werden – der Aufpreis wird im Erstgespräch konkret beziffert.

Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) regelt seit 2024 die energetischen Anforderungen an Gebäude. Die wichtigsten Punkte für Ihren Neubau:

1. 65-%-Regel: Neue Heizungen müssen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Im Neubau gilt das sofort, im Bestand ab 2026/2028 (je nach Gemeindegröße).

2. Mindeststandard KfW 55: Jeder Neubau muss mindestens den Effizienzhaus-55-Standard erreichen. Das entspricht einer gut gedämmten Gebäudehülle mit Dreifachverglasung und kontrollierter Lüftung.

3. Pflicht zur Energieberatung: Vor dem Kauf eines Bestandsgebäudes ist eine Energieberatung empfohlen (nicht verpflichtend, aber Voraussetzung für viele Förderprogramme).

4. Solarpflicht: In Brandenburg gibt es aktuell keine landesweite Solarpflicht für Wohngebäude, aber einzelne Kommunen können sie im Bebauungsplan festsetzen.

Für die Hausprototypen bedeutet das: Alle Entwürfe erfüllen mindestens den KfW-55-Standard. Auf Wunsch planen wir KfW 40 oder KfW 40 Plus.

§34 BauGB regelt das Bauen im sogenannten unbeplanten Innenbereich – also in Ortschaften und Siedlungen, für die es keinen Bebauungsplan gibt. Das ist in Brandenburg sehr häufig der Fall, besonders in kleineren Gemeinden und Dörfern.

Die Kernregel lautet: Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Was das in der Praxis bedeutet:

– Es gibt keinen Bebauungsplan, der Ihnen sagt, was erlaubt ist

– Stattdessen schaut die Baubehörde auf das, was in der unmittelbaren Nachbarschaft bereits steht

– Wenn die Nachbarn ein zweigeschossiges Haus mit Satteldach haben, ist das Ihr Referenzrahmen

– Weicht Ihr Vorhaben stark ab, kann die Genehmigung verweigert werden

Meine Leistung bei §34-Vorhaben:

Ich analysiere die Umgebungsbebauung, erstelle eine Begründung für den Bauantrag und argumentiere gegenüber der Baubehörde, warum Ihr Vorhaben sich einfügt. Das ist oft entscheidend für den Erfolg des Antrags.

Wichtig: §34 gilt nur im Innenbereich. Liegt Ihr Grundstück am Ortsrand oder im Außenbereich, gilt §35 BauGB – mit deutlich strengeren Regeln.

§35 BauGB regelt das Bauen im Außenbereich – also auf Grundstücken, die nicht mehr zum Zusammenhang einer Ortschaft gehören: freie Feldlage, Waldrand, Splittersiedlungen.

Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung freizuhalten. Nur bestimmte Vorhaben sind dort privilegiert zulässig, zum Beispiel:

– Land- und forstwirtschaftliche Betriebe

– Windkraft- und Solaranlagen

– Vorhaben der öffentlichen Versorgung

Ein normales Wohnhaus ist im Außenbereich nach §35 in der Regel nicht genehmigungsfähig – auch nicht, wenn das Grundstück groß genug ist oder die Nachbarn dort schon gebaut haben.

Ausnahmen und Grenzfälle:

– Umbau und Erweiterung eines bestehenden Gebäudes im Außenbereich kann unter bestimmten Bedingungen genehmigt werden

– Nutzungsänderungen (z. B. Scheune zu Wohnhaus) sind manchmal möglich, erfordern aber eine sorgfältige Begründung

– Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich ist oft strittig und muss im Einzelfall geprüft werden

Meine Empfehlung: Bevor Sie ein Grundstück im Außenbereich kaufen, lassen Sie die Bebaubarkeit von einem Architekten prüfen. Eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde schafft Rechtssicherheit – bevor Sie investieren.

Eine Ablehnung ist kein endgültiges Nein – sie ist ein Hinweis darauf, was geändert werden muss. In der Praxis kommt eine vollständige Ablehnung seltener vor als Nachforderungen oder Auflagen.

Typische Gründe für eine Ablehnung:

– Das Vorhaben fügt sich nicht in die Umgebungsbebauung ein (§34 BauGB)

– Verstoß gegen Festsetzungen des Bebauungsplans (GRZ, GFZ, Dachform, Abstandsflächen)

– Unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen

– Fehlende Nachweise (Statik, Brandschutz, Schallschutz)

– Widerspruch zu öffentlichen Belangen (z. B. Naturschutz, Denkmalschutz)

Was dann zu tun ist:

1. Ablehnungsbescheid sorgfältig lesen – die Behörde muss die Gründe schriftlich begründen

2. Klären, ob die Ablehnung angreifbar ist (formeller Fehler der Behörde) oder inhaltlich berechtigt

3. Planung anpassen und überarbeiteten Antrag einreichen – das ist der häufigste Weg

4. Widerspruch einlegen (Frist: 1 Monat nach Zustellung) – wenn Sie die Ablehnung für rechtswidrig halten

5. Bauvoranfrage stellen – um vorab Rechtssicherheit zu einzelnen Fragen zu bekommen

Wichtig: Gegen einen Ablehnungsbescheid kann Widerspruch und anschließend Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben werden. Das ist aufwendig und kostspielig – und in den meisten Fällen löst eine überarbeitete Planung das Problem schneller.

Meine Empfehlung: Eine sorgfältige Vorbereitung des Bauantrags – mit vollständigen Unterlagen und einer überzeugenden Begründung – ist der beste Schutz gegen Ablehnungen. Ich kenne die Anforderungen der Bauämter in Brandenburg und reiche nur Anträge ein, die ich für genehmigungsfähig halte.

Der Bauturbo (§246e BauGB) ist seit Oktober 2025 in Kraft und soll den Wohnungsbau in Deutschland beschleunigen. Für Wohngebäude kann von bestimmten bauplanungsrechtlichen Vorschriften abgewichen werden – ohne dass ein Bebauungsplan erforderlich ist.

Stattdessen entscheidet die Gemeinde über eine Zustimmung (§36a BauGB). Besonders relevant ist das im Außenbereich (§35 BauGB), wo Wohnbauvorhaben bisher kaum genehmigungsfähig waren.

Wichtig: Der Bauturbo ersetzt nicht die Baugenehmigung. Er erleichtert die planungsrechtliche Zulässigkeit – die bauordnungsrechtlichen Anforderungen (Statik, Brandschutz, Abstandsflächen) bleiben bestehen.

Für Brandenburg bedeutet das: Auf geeigneten Flächen können Wohnhäuser jetzt auch dort genehmigt werden, wo bisher kein Bebauungsplan existierte. Ob Ihr Grundstück davon profitiert, klären wir im Erstgespräch.

Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag beim Bauamt, der einzelne Fragen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks vorab klärt – bevor Sie einen vollständigen Bauantrag einreichen.

Sie lohnt sich besonders:

– bei Grundstücken im unbeplanten Innenbereich (§34 BauGB), wo die Zulässigkeit nicht eindeutig ist

– bei Grundstücken im Außenbereich (§35 BauGB)

– bei Nutzungsänderungen, deren Genehmigungsfähigkeit unklar ist

– vor dem Grundstückskauf, um Rechtssicherheit zu haben

Die Kosten liegen in Brandenburg je nach Umfang bei 100–500 €. Der Bescheid ist in der Regel 3 Jahre gültig und bindet das Bauamt.

Meine Empfehlung: Bei unklarer Rechtslage ist eine Bauvoranfrage günstiger als ein abgelehnter Bauantrag.

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude anders genutzt werden soll als bisher genehmigt – z. B. Gewerbe zu Wohnen, Scheune zu Ferienwohnung, Laden zu Gastronomie.

In Brandenburg ist dafür in der Regel eine neue Baugenehmigung erforderlich, auch wenn baulich wenig verändert wird. Entscheidend ist die planungsrechtliche Zulässigkeit nach §34 BauGB (Innenbereich) oder dem geltenden Bebauungsplan.

Typische Herausforderungen:

– Stellplatznachweis bei Nutzungsänderung zu Gastronomie oder Gewerbe

– Brandschutzanforderungen ändern sich je nach Nutzungsart

– Schallschutz bei Umwidmung zu Wohnen

– Nachbarschaftliche Belange (Immissionen, Lärm)

Ich habe Erfahrung mit Nutzungsänderungen in der Region – von der Apotheke zur Physiotherapie bis zur Verkaufsstätte zum Fitnessstudio.

Ja – und sie betreffen mehr Gebäude, als viele denken. In Brandenburg stehen nicht nur Schlösser und Kirchen unter Denkmalschutz, sondern auch Bauernhäuser, Fachwerkhäuser, Gutshäuser und historische Siedlungen.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden benötigen Sie für jede bauliche Veränderung eine denkmalrechtliche Genehmigung – zusätzlich zur Baugenehmigung. Das betrifft:

– Fassadenänderungen (Fenster, Putz, Farbe)

– Dacheindeckung und Dachform

– Anbauten und Aufstockungen

– Innenraumänderungen bei Einzeldenkmalen

Dafür gibt es erhebliche Steuervorteile: §7i EStG (Abschreibung für Vermieter) und §10f EStG (Sonderausgabenabzug für Selbstnutzer) ermöglichen die steuerliche Absetzung von Sanierungskosten über 10–12 Jahre. Zusätzlich gibt es Förderprogramme der Deutschen Stiftung Denkmalschutz und des Landes Brandenburg.

Abstandsflächen sind die Mindestabstände, die ein Gebäude zu den Grundstücksgrenzen einhalten muss. In Brandenburg beträgt die Abstandsfläche in der Regel 0,4 × Gebäudehöhe, mindestens aber 3 Meter (§6 BbgBO).

Warum scheitern daran Bauanträge?

– Viele Bauherren unterschätzen die Auswirkung der Gebäudehöhe auf die Abstandsfläche

– Bei Hanggrundstücken wird die Höhe ab Geländeoberkante gemessen – nicht ab Fußboden

– Garagen und Nebengebäude haben Sonderregelungen (bis 9 m Länge an der Grenze)

– Dachaufbauten (Gauben, Zwerchhäuser) können die Abstandsfläche vergrößern

Wichtig: Abstandsflächen können nicht durch Nachbarzustimmung aufgehoben werden – sie dienen dem öffentlichen Interesse (Belichtung, Belüftung, Brandschutz).

Bei den Hausprototypen sind die Abstandsflächen bereits in der Entwurfsplanung berücksichtigt. Bei individuellen Anpassungen prüfe ich die Einhaltung vor der Einreichung.

Beim Hausbau gibt es zwei Vertragsgrundlagen: das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen).

BGB-Bauvertrag (§650a ff. BGB):

– Standard bei privaten Bauvorhaben

– 5 Jahre Gewährleistung ab Abnahme

– Stärkerer Verbraucherschutz (Widerrufsrecht, Baubeschreibungspflicht)

– Abschlagszahlungen maximal 90 % vor Abnahme

– Sicherheitseinbehalt: 5 % der Auftragssumme

VOB/B-Bauvertrag:

– Üblich bei öffentlichen Bauvorhaben und Einzelgewerkvergabe

– 4 Jahre Gewährleistung (1 Jahr kürzer als BGB)

– Strengere Mängelrügepflicht

– Detailliertere Regelungen zu Nachträgen und Behinderungsanzeigen

Meine Empfehlung: Für private Bauherren ist der BGB-Bauvertrag in der Regel vorteilhafter – längere Gewährleistung und besserer Verbraucherschutz. Bei Einzelgewerkvergabe kann die VOB/B sinnvoll sein, wenn Sie die Regelungen kennen.

Ja – besonders bei Verträgen mit Generalunternehmern oder Bauträgern ist eine unabhängige Vertragsprüfung dringend empfohlen.

Warum? Bauverträge sind komplex und enthalten oft Klauseln, die für den Bauherrn nachteilig sind:

– Unklare Leistungsbeschreibungen (was ist „schlüsselfertig"?)

– Einseitige Nachtragsregelungen

– Fehlende Sicherheiten (§650f BGB)

– Unzureichende Regelungen zur Bauzeit und Vertragsstrafe

– Versteckte Ausschlüsse (Außenanlagen, Hausanschlüsse)

Kosten für eine Vertragsprüfung:

– Verbraucherzentrale: ca. 200–350 €

– Bauherren-Schutzbund (BSB): ca. 250–500 €

– Fachanwalt für Baurecht: ca. 300–800 € (Erstberatung)

Die Investition lohnt sich: Ein einziger übersehener Punkt im Bauvertrag kann 10.000–50.000 € Mehrkosten verursachen.

Bei den Prototypen-Projekten arbeiten Sie mit zwei getrennten Verträgen – das erhöht die Transparenz und reduziert das Risiko.

Die Bauhandwerkersicherung nach §650f BGB gibt dem Bauunternehmer das Recht, vom Bauherrn eine Sicherheit für seine Vergütung zu verlangen – in der Regel eine Bürgschaft oder einen Einbehalt.

Für Sie als Bauherr bedeutet das:

– Der Bauunternehmer kann bis zu 110 % der vereinbarten Vergütung als Sicherheit verlangen

– Üblich ist eine Bürgschaft der Bank des Bauherrn

– Ohne Sicherheitsleistung kann der Unternehmer die Arbeit einstellen

Umgekehrt haben Sie als Bauherr das Recht auf:

– Vertragserfüllungsbürgschaft (5–10 % der Auftragssumme): Sichert Sie ab, wenn der Bauunternehmer nicht fertig baut

– Gewährleistungsbürgschaft (5 % der Auftragssumme): Sichert Mängelansprüche nach der Abnahme

– Sicherheitseinbehalt (5 % der Schlussrechnung): Wird erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist ausgezahlt

Meine Empfehlung: Bestehen Sie auf einer Vertragserfüllungsbürgschaft – besonders bei größeren Aufträgen. Das schützt Sie bei Insolvenz des Bauunternehmens.